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Loi Breyne : les garanties d’une construction neuve
La loi Breyne protège celui qui achète un logement à construire ou le fait construire, en encadrant le contrat, les paiements et les garanties. Ce guide explique quand elle s'applique et quels droits elle vous donne.
Photo d’illustration (Ingelmunster) — Spotter2, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons (source)
Lorsque vous achetez sur plan ou faites construire clé sur porte, vous payez souvent une partie du prix avant que la maison ou l'appartement ne soit terminé. La loi Breyne a été conçue pour limiter ce risque. Elle impose un contenu minimal au contrat, règle les acomptes et les paiements, et prévoit des garanties pour l'acheteur ou le maître d'ouvrage.
Les règles reprises ci-dessous viennent du texte officiel publié au Moniteur belge. Certaines d'entre elles entreront en vigueur plus tard, à une date fixée par les textes, avec le nouveau Code civil. Les contrats conclus avant cette date restent en principe soumis aux anciennes règles.
Dans quel cas êtes-vous concerné ?
La loi s'applique si vous achetez une maison ou un appartement à construire ou en construction, ou si vous vous engagez à faire construire un logement, lorsque ce bien est destiné à votre habitation, éventuellement combinée à une activité professionnelle, et que vous devez payer avant son achèvement.
Elle peut aussi s'appliquer à certains travaux de transformation ou d'agrandissement liés à un transfert de propriété, au-delà d'un montant fixé par arrêté royal. Ce montant n'est pas repris ici : renseignez-vous auprès de votre notaire ou de l'administration avant de signer.
Ce que vous devez faire
- Vérifiez avant de signer que le contrat mentionne bien le propriétaire du terrain, le permis d'urbanisme ou la condition suspensive de son obtention, et la description des parties privatives et communes.
- Exigez que les plans et le cahier des charges soient joints au contrat et signés par un architecte.
- Contrôlez que le prix total est indiqué, avec ses modalités de paiement, les aides régionales éventuelles, la date de début des travaux, le délai d'exécution et les indemnités de retard.
- Ne versez aucun paiement avant la signature du contrat. L'acompte ou les arrhes doivent rester limités au pourcentage fixé par les textes, et le solde ne peut être exigé que par tranches, après l'acte authentique, en fonction des ouvrages réellement exécutés.
- Vérifiez que le vendeur ou l'entrepreneur a constitué la garantie prévue par la loi, sous forme de cautionnement, de dépôt ou de caution solidaire. Le pourcentage et les conditions de libération figurent dans les textes ci-dessous.
- Gardez soigneusement les procès-verbaux de réception provisoire et définitive. Les risques ne vous sont transférés qu'à la réception provisoire, et la réception définitive ne peut intervenir qu'à une date fixée par la loi, après celle des parties communes.
- Retenez que la garantie décennale du vendeur suit le bien : elle profite aux propriétaires successifs, mais ne peut être actionnée que contre le vendeur d'origine.
- Pour les contrats soumis aux nouvelles règles du Code civil, vérifiez la date d'entrée en vigueur et la portée de la garantie qui vous est due.
À qui vous adresser
Pour toute question sur la conformité du permis, adressez-vous à votre commune ou à l'administration régionale compétente. Pour un projet soumis à permis, faites appel à un architecte inscrit à l'Ordre.
Pour la vente, la rédaction de l'acte authentique et la vérification du contrat, consultez un notaire avant de signer. Il peut aussi consulter le registre des contrats d'assurance décennale, comme le prévoient les textes.
Ce que disent les textes
Voici ce que disent les textes officiels sur la loi Breyne :
- Loi Breyne : quand elle protège l'acheteur ou le maître d'ouvrage
La loi Breyne s'applique à tout contrat qui transfère la propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en construction, ou qui engage à le construire, le faire construire ou le procurer, lorsque le bien est destiné à l'habitation (ou à l'habitation et à la profession) et que l'acheteur ou le maître d'ouvrage doit payer avant l'achèvement. Elle vise aussi la transformation ou l'agrandissement liés à un transfert de propriété au-delà d'un montant fixé par le Roi.
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée, art. 1er — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
La présente loi s'applique à toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu'à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, lorsque la maison ou l'appartement est destiné à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et que, en vertu de la convention, l'acheteur ou le maître de l'ouvrage est tenu d'effectuer un ou des versements avant l'achèvement de la construction.
À confirmer : Montant minimum des travaux de transformation ou d'agrandissement : fixé par arrêté royal, non lu.
- Loi Breyne : ce que le contrat doit contenir, sous peine de nullité
Le contrat doit notamment mentionner le propriétaire du terrain, le permis (ou la condition suspensive de son obtention), la condition éventuelle d'obtention d'un financement, la description des parties privatives et communes, joindre plans et cahiers des charges signés par un architecte, le prix total (qui englobe tout ce qui est nécessaire à l'habitabilité normale) et ses modalités, les aides régionales, la date de début, le délai et les indemnités de retard (au moins un loyer normal), le mode de réception. Le non-respect de ces mentions ou de la garantie permet à l'acheteur de demander la nullité du contrat ou de la clause.
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée, art. 7 et 13 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
L'inobservation d'une des dispositions de l'article 7, de l'article 12, ou des arrêtés royaux pris en exécution de ces articles, entraîne la nullité de la convention ou de la promesse de convention ou la nullité de la clause contraire à la loi.
- Loi Breyne : acompte de 5 % au plus, puis paiement par tranches
Aucun paiement ne peut être exigé avant la signature du contrat. L'acompte ou les arrhes ne peuvent dépasser 5 % du prix total. Le solde des travaux n'est exigible que par tranches, après l'acte authentique, sans jamais dépasser le coût des ouvrages exécutés. Si une promesse de contrat n'aboutit pas, l'indemnité à charge de l'acheteur est limitée à 5 % du prix.
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée, art. 10 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Si, lors de la conclusion du contrat, il est payé un acompte ou des arrhes, le montant de ceux-ci ne peut dépasser 5 p.c. du prix total.
- Loi Breyne : garantie de 5 % du prix, libérée en deux moitiés
L'entrepreneur agréé doit constituer un cautionnement ; celui qui ne l'est pas doit garantir l'achèvement ou le remboursement. Selon le SPF Finances, la garantie s'élève à 5 % du prix du logement, déposée dans l'application e-DEPO (ou sous forme de caution solidaire) ; elle est libérée pour moitié à la réception provisoire et pour moitié à la réception définitive, et au plus tard 10 ans après la réception provisoire ou 15 ans après sa constitution, sauf procédure judiciaire.
Construire (TVA, formulaire 111/B57, loi Breyne et garantie e-DEPO), page administrative du SPF Finances, section « Loi Breyne » (loi du 9 juillet 1971, art. 12) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
La loi prévoit une garantie obligatoire de 5 % du prix du logement, versée par l'entrepreneur.
À confirmer : Le pourcentage figure dans l'arrêté royal d'exécution de l'article 12, non lu : recopié de la page du SPF Finances.
- Loi Breyne : réception définitive au moins un an après la provisoire
Les risques ne passent à l'acheteur ou au maître d'ouvrage qu'à la réception provisoire (des parties privatives pour un appartement). La réception définitive ne peut avoir lieu qu'un an au moins après la réception provisoire, et après celle des parties communes et accès.
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée, art. 5 et 9 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
La réception définitive de l'ouvrage ne peut avoir lieu qu'après qu'il se soit écoulé un an depuis la réception provisoire,
- Loi Breyne : la garantie décennale du vendeur suit le bien jusqu’au 31 août 2027
Le vendeur répond aussi de la responsabilité décennale (articles 1792 et 2270 de l'ancien Code civil). Cette garantie profite aux propriétaires successifs de la maison ou de l'appartement, mais l'action ne peut être exercée que contre le vendeur d'origine.
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée, art. 6 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Les articles 1792 et 2270 du Code civil sont également applicables au vendeur. La garantie due par le vendeur en vertu de l'alinéa précédent bénéficie aux propriétaires successifs de la maison ou de l'appartement. L'action ne peut toutefois être exercée que contre le vendeur originaire.
- À partir du 1er septembre 2027 : la garantie du vendeur renvoie au nouveau Code civil à partir du 1 septembre 2027
À partir du 1er septembre 2027, l'article 6 de la loi Breyne est réécrit : la garantie du vendeur pour les défauts de conformité qui menacent la stabilité (nouvel article 7.4.57 du Code civil) profite aux propriétaires successifs, l'action ne pouvant être exercée que contre le vendeur d'origine. Les contrats conclus avant cette date restent en principe régis par les anciennes règles.
Loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil (MB 23 septembre 2026), art. 42 et 50 de la loi du 22 juillet 2026 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
La garantie du vendeur pour des défauts de conformité qui menacent la stabilité au sens de l'article 7.4.57 bénéficie aux propriétaires successifs de la maison ou de l'appartement. L'action en vertu de l'article 7.4.57 ne peut toutefois être exercée que contre le vendeur originaire.
- Assurance décennale obligatoire pour architectes et entrepreneurs (logements)
Tout architecte, entrepreneur ou autre prestataire dont la responsabilité décennale peut être engagée pour des travaux sur des habitations situées en Belgique, lorsque l'architecte est légalement obligatoire, doit être assuré. L'assurance couvre, pendant dix ans à partir de l'agréation des travaux, la solidité, la stabilité et l'étanchéité du gros œuvre fermé lorsque la solidité ou la stabilité du logement est en péril. La loi s'applique aux travaux dont le permis d'urbanisme définitif a été délivré après le 1er juillet 2018.
Loi du 31 mai 2017 relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction, version consolidée, art. 2, 3, 5, 21 et 22 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Tout architecte, entrepreneur ou autre prestataire du secteur de la construction dont la responsabilité civile décennale peut être engagée en raison des actes qu'il accomplit sur des habitations situées en Belgique, à titre professionnel ou des actes de ses préposés, est obligatoirement couvert par une assurance visée à l'article 3.
- Assurance décennale : au moins 500 000 euros ou la valeur de reconstruction
La couverture ne peut être inférieure, par sinistre, à 500 000 euros lorsque la valeur de reconstruction du logement dépasse ce montant, ou à la valeur de reconstruction lorsqu'elle est inférieure (montants liés à l'indice ABEX, base premier semestre 2007). Sont exclus notamment les dommages esthétiques, les dommages connus à la réception provisoire et les dommages de moins de 2 500 euros (indexés).
Loi du 31 mai 2017 relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction, version consolidée, art. 3 et 6 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
1° 500 000 euros, lorsque la valeur de reconstruction du bâtiment destiné au logement dépasse 500 000 euros; 2° la valeur de reconstruction de l'habitation, lorsque la valeur de reconstruction du bâtiment destiné au logement est inférieure à 500 000 euros.
- Assurance décennale : attestation remise avant le début des travaux
Avant le début de tout travail immobilier, l'entrepreneur et les autres prestataires remettent une attestation d'assurance au maître d'ouvrage et à l'architecte. Tous leurs documents contractuels mentionnent le nom et le numéro d'entreprise de l'assureur et le numéro du contrat. Le notaire consulte le registre des contrats avant toute vente pendant la période de couverture.
Loi du 31 mai 2017 relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction, version consolidée, art. 12 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Avant l'entame de tout travail immobilier, les entrepreneurs et les autres prestataires du secteur de la construction remettent une attestation d'assurance: 1° au maître de l'ouvrage et; 2° à l'architecte.
- À partir du 1er septembre 2027 : l'assurance décennale couvre les défauts apparus dans les dix ans à partir du 1 septembre 2027
À partir du 1er septembre 2027, l'assurance décennale ne renvoie plus aux articles 1792 et 2270 de l'ancien Code civil mais au nouvel article 7.4.57 : elle couvre tout défaut de conformité qui apparaît au plus tard dix ans après l'agréation de l'ouvrage.
Loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil (MB 23 septembre 2026), art. 38, 39 et 50 de la loi du 22 juillet 2026 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
les mots "aux articles 1792 et 2270 du Code civil, pour une période de dix ans à partir de l'agréation des travaux" sont remplacés par les mots "à l'article 7.4.57 du Code civil, pour tout défaut de conformité qui apparait au plus tard dix ans à compter de l'agréation de l'ouvrage".
- Nouveau Code civil (1er septembre 2027) : défauts qui menacent la stabilité à partir du 1 septembre 2027
À partir du 1er septembre 2027, pour tout contrat de construction, transformation ou démolition d'un ouvrage immobilier (et les services intellectuels liés, dont ceux de l'architecte), le prestataire répond de tout défaut de conformité qui apparaît au plus tard dix ans après l'agréation et qui affecte ou menace la stabilité ou la solidité de l'ouvrage, même à cause du terrain, s'il est dû à une inexécution qui lui est imputable. Le client perd son droit dix ans et trois mois après l'agréation. Toute clause qui exclut ou limite cette responsabilité est nulle. Quand le contrat prévoit deux réceptions, l'agréation a lieu à la réception définitive.
Loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil (MB 23 septembre 2026), Code civil, art. 7.4.55 à 7.4.57 (loi du 22 juillet 2026, art. 50 : entrée en vigueur) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
§ 1 er . Le prestataire répond de tout défaut de conformité au sens de l'article 7.4.15 qui apparaît au plus tard dix ans à compter de l'agréation de l'ouvrage immobilier par le client et qui affecte ou menace d'affecter la stabilité ou la solidité de celui-ci, même en raison de l'inadéquation du terrain, pour autant que ce défaut soit causé par une inexécution imputable au prestataire.
Textes officiels lus le 12 novembre 2026. Ce guide décrit le cas général ; pour votre situation, l’administration compétente et votre architecte font foi. Voir aussi toutes les règles valables dans toute la Belgique et les autres guides pratiques.
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