Guide pratique · Toute la Belgique
TVA à 6 % : rénovation, démolition-reconstruction, pompe à chaleur
La TVA réduite peut s'appliquer à la rénovation d'un logement ancien, à certaines démolitions-reconstructions et à une pompe à chaleur installée dans un logement récent. Chaque cas obéit à des conditions précises, et leur respect repose en grande partie sur vous.
Photo d’illustration (Holsbeek) — Lieven Smits, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons (source)
En Belgique, la TVA normale est celle qui s'applique par défaut à la plupart des biens et services. Pour certains travaux sur un logement, l'administration fiscale accepte un taux réduit, dit à 6 %. Ce taux ne vaut pas pour tous les travaux : il dépend de l'ancienneté du logement, de l'usage que vous en faites, de la nature des travaux et de la manière dont ils sont facturés.
Ce guide reprend les règles de la TVA réduite pour la rénovation, la démolition-reconstruction et la pompe à chaleur. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel. Les textes cités dans l'encadré prévalent sur ce qui est écrit ici.
Dans quel cas êtes-vous concerné ?
Vous êtes concerné par le taux réduit pour une rénovation si votre habitation est ancienne au sens des textes ci-dessous, c'est-à-dire si le délai écoulé entre sa première occupation et la date de la première facture atteint la durée fixée par la loi, et que vous l'occupez comme résidence privée, en tant que propriétaire, locataire ou usufruitier. Le logement doit servir de logement privé pour plus de la moitié de son usage après les travaux. Les matériaux ne sont soumis au taux réduit que s'ils sont fournis et facturés par l'entrepreneur avec les travaux ; si vous les achetez vous-même, ils restent soumis à la TVA normale.
Attention à la frontière entre rénovation et construction neuve. Des travaux trop importants transforment le projet en construction neuve, soumise à la TVA normale. La partie ancienne conservée doit rester majoritaire, et la structure portante conservée doit représenter une part minimale de l'ensemble. Un mur démoli puis reconstruit est considéré comme neuf. Les règles de calcul figurent dans les textes ci-dessous.
Si vous voulez démolir et reconstruire, le taux réduit dépend de votre situation : démolition-reconstruction de votre propre logement principal, de logements destinés à la location pendant une durée minimale, ou vente d'un logement reconstruit à un particulier qui en fera son habitation. Chacun de ces régimes est soumis à une surface maximale et à des conditions de domicile ou de durée de location. Au-delà, c'est la TVA normale qui s'applique.
Pour une chaudière au gaz, au mazout ou au charbon, la TVA normale s'applique même en rénovation : seuls les éléments de chauffage non spécifiques à la chaudière peuvent bénéficier du taux réduit. Les panneaux solaires, dans un logement récent, ne bénéficient pas non plus du taux réduit. Les honoraires d'architecte, d'ingénieur ou de géomètre restent soumis à la TVA normale, même pour une rénovation.
Ce que vous devez faire
- Vérifiez l'ancienneté de votre logement selon le mode de calcul indiqué dans les textes ci-dessous.
- Avant de signer, demandez à l'entrepreneur que les matériaux soient compris dans sa facture si vous voulez bénéficier du taux réduit.
- Exigez que la facture mentionne les éléments qui justifient le taux réduit, ainsi que la mention type prévue par la loi.
- Vérifiez la facture dès réception. Si une condition n'est pas remplie, contestez par écrit dans le délai fixé par les textes, car à défaut vous serez présumé reconnaître que tout est en ordre.
- Pour une démolition-reconstruction ou la vente d'un logement reconstruit, déposez la déclaration requise dans MyMinfin avant la date d'exigibilité de la TVA, et remettez une copie aux entrepreneurs.
- Pour une pompe à chaleur dans un logement récent, vérifiez auprès du SPF Finances que le régime est bien en vigueur à la date de vos travaux, car sa confirmation légale est encore à vérifier, et contrôlez la mention obligatoire sur la facture ainsi que la conformité de l'appareil aux critères indiqués dans les textes.
- Pour une construction neuve, renvoyez le formulaire que l'administration vous envoie dans le délai fixé, et conservez vos plans, devis et factures pendant la durée requise.
À qui vous adresser
Votre commune et l'administration de votre Région délivrent les autorisations d'urbanisme et peuvent vous renseigner sur la nature de vos travaux. Pour un projet soumis à permis, faites-vous conseiller par un architecte inscrit à l'Ordre. Ses honoraires sont eux-mêmes soumis à la TVA normale.
Pour les questions de TVA proprement dites, adressez-vous au SPF Finances (fin.belgium.be). Si vous achetez ou vendez un bien, faites appel à un notaire avant de signer, pour vérifier votre situation.
Ce que disent les textes
Pour une rénovation, une démolition-reconstruction, une pompe à chaleur ou une construction neuve, voici ce que disent les textes :
- TVA à 6 % pour rénover un logement de plus de 10 ans
Les travaux de transformation, rénovation, amélioration, réparation ou entretien (sauf nettoyage) d'une habitation de plus de 10 ans peuvent être facturés à 6 % au lieu de 21 %. Conditions : après les travaux, le logement sert de logement privé pour plus de 50 % ; les travaux sont fournis et facturés à celui qui l'utilise comme résidence privée (propriétaire, locataire, usufruitier…). L'ancienneté se compte de l'année de première occupation (qui compte pour une année entière) à la date de la première facture. Les matériaux comptent à 6 % s'ils sont fournis et facturés par l'entrepreneur avec les travaux ; achetés soi-même, ils sont à 21 %.
Rénover – taux de TVA, page administrative du SPF Finances, sections « Conditions » (arrêté royal n° 20, tableau A, rubrique XXXI) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Lorsque vous rénovez votre habitation (d’au moins 10 ans d’ancienneté), un taux de TVA de 6 % (au lieu du taux de 21 %) peut s’appliquer aux travaux de rénovation que vous effectuez si certaines conditions sont respectées.
À confirmer : Texte de la rubrique XXXI de l'arrêté royal n° 20 non relu dans sa version consolidée (Justel n'a pas été trouvé) ; conditions recopiées de la page du SPF Finances.
- TVA à 6 % : vérifier la facture et contester dans le mois
Depuis le 1er juillet 2022, l'entrepreneur doit indiquer sur la facture tous les éléments qui justifient le taux de 6 % et une mention type. Sans contestation écrite dans le mois qui suit la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que les conditions sont remplies ; si l'une ne l'est pas, c'est lui qui répond de la TVA à 21 %, des intérêts et des amendes.
Rénover – taux de TVA, page administrative du SPF Finances, section « Facturation » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Depuis le 1er juillet 2022, l’entrepreneur doit mentionner sur la facture tous les éléments qui justifient l’application du taux de TVA de 6 %.
- Rénovation ou construction neuve ? Les deux seuils de 50 %
Des travaux trop importants deviennent une construction neuve, taxée à 21 %. La surface ajoutée ne peut pas dépasser l'ancienne partie conservée (qui doit faire au moins la moitié de la surface totale après travaux) et doit former un seul ensemble avec elle. La structure portante conservée doit représenter au moins 50 % de la longueur totale de la structure portante ; les murs mitoyens ne comptent pas, et un mur démoli puis reconstruit est considéré comme neuf. Pour un immeuble à plusieurs logements, le calcul se fait par appartement.
Rénover – taux de TVA, page administrative du SPF Finances, section « Rénovation ou nouvelle construction ? » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
La longueur totale, calculée en mètres courants, de la structure porteuse conservée doit représenter au moins 50 % de la longueur totale de la structure porteuse totale
- Honoraires d'architecte, d'ingénieur et de géomètre : 21 %
Les prestations intellectuelles (étude et contrôle par des architectes, géomètres et ingénieurs pour préparer ou coordonner des travaux immobiliers) sont soumises au taux normal de 21 %, même pour une rénovation. Une démolition qui ne précède pas une rénovation, une réparation ou un entretien est aussi à 21 %.
Rénover – taux de TVA, page administrative du SPF Finances, section « Nature des travaux » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Les travaux intellectuels tels que l'étude et le contrôle effectués par des architectes, des géomètres et des ingénieurs pour préparer ou coordonner l'exécution de travaux immobiliers sont soumis au taux normal de TVA de 21 %.
- Chaudière au gaz ou au mazout : 21 % de TVA même en rénovation
Depuis le 29 juillet 2025, la pose ou le remplacement de la partie spécifique d'une installation de chauffage au gaz, mazout, charbon… (chaudière, évacuation des fumées, alimentation en combustible, brûleurs, régulation reliée à la chaudière) est à 21 % en rénovation et en démolition-reconstruction ; depuis le 1er juillet 2025 pour la vente d'une habitation reconstruite. Radiateurs, chauffage par le sol, conduites et thermostats restent à 6 % si les conditions sont remplies. Une installation hybride suit la même règle ; pour un prix global, l'administration accepte 35 % à 21 % et 65 % à 6 %. Les contrats prouvés conclus au plus tard le 28 juillet 2025 (travaux) ou le 30 juin 2025 (vente) gardent 6 % pour la TVA exigible au plus tard le 30 juin 2026.
Loi-programme du 18 juillet 2025 (MB 29 juillet 2025), chapitre 6, section 1re : art. 52 et 53, art. 52 (arrêté royal n° 20, tableau A, rubrique XXXI, § 4, 3°) ; dates et répartition 35/65 : page du SPF Finances — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
3° aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d'une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.
- Pompe à chaleur dans un logement de moins de 10 ans : 6 % de 2026 à 2030 jusqu’au 31 décembre 2030
Du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2030, la livraison avec installation d'une pompe à chaleur destinée au chauffage (même si elle peut aussi refroidir), dans, sur ou à proximité immédiate d'un logement dont la première occupation date de moins de 10 ans, est soumise à 6 %. Conditions : fournie et facturée à un consommateur final, logement utilisé ensuite exclusivement ou principalement comme logement privé, appareil répondant aux critères européens d'émissions et d'étiquette énergétique, mention obligatoire sur la facture. Exclue : la pompe à chaleur combinée à un autre chauffage utilisant une autre énergie que l'électricité et raccordé au même circuit d'eau (hybride). Le régime précédent avait expiré le 31 décembre 2024.
Arrêté royal du 18 décembre 2025 modifiant l'arrêté royal n° 20 en ce qui concerne les pompes à chaleur (MB 31 décembre 2025), art. 1er (arrêté royal n° 20, art. 1er quater/1) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Par dérogation à l'article 1er , à partir du 1er janvier 2026 jusqu'au 31 décembre 2030, sont soumis au taux réduit de six p.c., les travaux immobiliers ayant pour objet la livraison avec installation de pompes à chaleur destinées au chauffage, indépendamment du fait qu'elles puissent être utilisées pour le refroidissement, dans, sur ou à proximité immédiate de bâtiments d'habitation,
À confirmer : L'arrêté doit être confirmé par une loi (art. 37, § 2, du Code de la TVA, rappelé par le Conseil d'État) : confirmation non vérifiée.
- Panneaux solaires dans un logement de moins de 10 ans : pas de taux réduit
Le taux réduit rétabli en 2026 ne vise que les pompes à chaleur : le gouvernement a choisi, pour raisons budgétaires, de ne pas l'accorder aux autres technologies bas carbone (chauffe-eau solaires, panneaux solaires thermiques, réseaux de chaleur…). Dans un logement de moins de 10 ans, ces installations suivent donc le taux normal.
Arrêté royal du 18 décembre 2025 modifiant l'arrêté royal n° 20 en ce qui concerne les pompes à chaleur (MB 31 décembre 2025), rapport au Roi — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Que le taux réduit de T.V.A. ne soit accordé qu'à l'installation de pompes à chaleur et pas à d'autres technologies à faibles émissions carbone est le fruit d'un choix de nature politique dans le cadre des limites budgétaires que connait le gouvernement fédéral.
À confirmer : Le taux des panneaux photovoltaïques dans un logement de plus de 10 ans (rubrique XXXI) n'a pas été lu dans un texte officiel ; la liste détaillée du SPF Finances n'a pas été relue.
- Démolition-reconstruction de son propre logement : 6 % (200 m² au plus)
Dans toute la Belgique, la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement sur la même parcelle cadastrale pour le maître d'ouvrage personne physique sont à 6 % si le logement est, à la première occupation, son habitation unique et principale où il se domicilie sans délai, avec une surface habitable totale de 200 m² au plus. Le maître d'ouvrage envoie une déclaration (formulaire 111) avant l'exigibilité de la TVA, avec copie du permis et des contrats, et en donne copie aux entrepreneurs. Ne sont pas à 6 % : abords, jardin, clôtures, piscine, sauna, nettoyage et partie spécifique d'un chauffage fossile. Le SPF Finances précise que la condition de domicile se respecte au moins 5 ans.
Loi-programme du 18 juillet 2025 (MB 29 juillet 2025), chapitre 6, section 1re : art. 52 et 53, art. 53 (arrêté royal n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, § 1er) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
§ 1er . Le taux réduit s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné au logement du maître d'ouvrage-personne physique et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.
- Démolition-reconstruction pour louer 15 ans : 6 %
Le taux de 6 % vaut aussi pour démolir et reconstruire un logement donné en location pendant au moins 15 ans à une agence immobilière sociale, une société de logement social ou un autre organisme social reconnu (ou par leur intermédiaire, sans limite de surface) ; et, depuis le 1er juin 2024, pour un logement loué au moins 15 ans à une personne physique qui s'y domicilie sans délai, si la surface habitable totale ne dépasse pas 200 m².
Démolition et reconstruction – régime à partir du 1er juillet 2025, page administrative du SPF Finances, section « Que prévoit le nouveau régime ? » (rubrique XXXVII, § 2 et § 4) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation par un maître d’ouvrage, personne morale ou physique, qui donnera en location le nouveau bâtiment d’habitation pendant une période d’au moins quinze ans à une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie totale habitable n’excède pas 200 m². Cette mesure est en vigueur de manière inchangée depuis le 1er juin 2024.
- Acheter un logement neuf après démolition : 6 % (175 m² au plus) depuis le 1er juillet 2025
Depuis le 1er juillet 2025, la vente d'un logement reconstruit après démolition sur la même parcelle peut être à 6 % : à une personne physique qui en fait son habitation propre et unique et s'y domicilie, si la surface habitable totale ne dépasse pas 175 m² ; ou à un acheteur qui le loue au moins 15 ans en location sociale (sans limite de surface) ou en location privée à une personne physique domiciliée (175 m² au plus). Au-delà de 175 m² à la première occupation, c'est 21 %. Déclaration conjointe vendeur-acheteur (formulaire 111/3).
Démolition et reconstruction – régime à partir du 1er juillet 2025, page administrative du SPF Finances, section « Que prévoit le nouveau régime ? » (rubrique XXXVII, § 3) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Attention : Si la superficie totale habitable au moment de la première occupation ou utilisation du bâtiment d’habitation reconstruit après le 1er juillet 2025 est supérieure à 175 m², le taux de TVA normal de 21 % s'applique.
- Démolition-reconstruction : formulaires 111 dans MyMinfin, et changement à déclarer en 3 mois
Le régime à 6 % exige une déclaration dans MyMinfin (formulaires 111/1, 111/2, 111/3 ou 111/5 selon la destination). La tolérance qui permettait de facturer à 6 % sans formulaire a pris fin le 31 décembre 2025 ; les déclarations manquantes devaient être introduites au plus tard le 31 janvier 2026. Si les conditions cessent d'être remplies pendant les 5 ans (ou 15 ans en location), il faut le déclarer dans les trois mois et rembourser l'avantage dans le même délai.
Démolition et reconstruction – régime à partir du 1er juillet 2025, page administrative du SPF Finances, sections sur les déclarations — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Oui, vous devez déposer une déclaration auprès du SPF Finances dans les trois mois suivant la date d'entrée en vigueur des modifications (selon votre situation, via la déclaration n° 111/1B, 111/2B, 111/3B ou 111/5B).
- Construction neuve : TVA à 21 % et formulaire 111/B57
Les travaux et matériaux d'une nouvelle habitation (hors régime de démolition-reconstruction) sont à 21 %. Après le permis, le SPF Finances envoie en principe le formulaire 111/B57 sur les travaux et matériaux, à renvoyer au plus tard 3 mois après la notification du revenu cadastral ; à défaut, amende possible. Plans signés, devis, factures et preuves des travaux faits soi-même ou gratuitement par la famille se conservent 5 ans à partir de cette notification.
Construire (TVA, formulaire 111/B57, loi Breyne et garantie e-DEPO), page administrative du SPF Finances, sections « Démarche pour la TVA » et « Taux de TVA » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Le taux de TVA applicable aux travaux de construction et matériaux de construction s’élève à 21 %.
Textes officiels lus le 12 novembre 2026. Ce guide décrit le cas général ; pour votre situation, l’administration compétente et votre architecte font foi. Voir aussi toutes les règles valables dans toute la Belgique et les autres guides pratiques.
Votre projet
Un architecte près de chez vous
Les bureaux d’architecture de votre commune, avec leur inscription à l’Ordre quand elle est vérifiée. Ou décrivez votre projet : il part vers les bureaux de votre région inscrits sur Pignons.