Guide pratique · Flandre
Flandre : l’omgevingsvergunning, les dispenses et l’architecte
En Flandre, beaucoup de petits travaux autour d'un logement ne demandent pas de permis d'environnement (omgevingsvergunning), mais les conditions sont strictes. Ce guide vous aide à repérer si votre projet est concerné et si un architecte est nécessaire.
Photo d’illustration (Anvers) — Bert76, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons (source)
L'omgevingsvergunning est le permis d'environnement flamand. Il remplace l'ancien permis d'urbanisme. Certains travaux en sont dispensés, à condition de respecter les règles décrites ci-dessous. Une dispense ne dispense pas de respecter les autres réglementations : règlement d'urbanisme communal, plan d'exécution, lotissement, conditions d'un permis déjà délivré.
Les règles ci-dessous concernent principalement les particuliers qui occupent un logement. Elles portent sur les façades, les toits, l'intérieur, les clôtures, les terrasses, les pompes à chaleur, les annexes isolées et la démolition. Les textes précisent à chaque fois les conditions à respecter.
Dans quel cas êtes-vous concerné ?
Vous êtes concerné si vous prévoyez des travaux autour de votre logement principal : isoler la façade ou la toiture, installer des panneaux solaires, aménager une terrasse ou un abri de jardin, poser une pompe à chaleur ou un climatiseur, placer une clôture, transformer l'intérieur ou démolir une annexe.
Pour chacun de ces travaux, la dispense dépend de critères précis : hauteur, surface, distance par rapport aux limites de parcelle, absence de changement de volume ou de fonction, nombre de logements inchangé, eau de pluie gardée sur le terrain. Un seul critère non respecté suffit à faire tomber la dispense. Les textes ci-dessous donnent les valeurs exactes.
Si votre bâtiment est situé dans un site du patrimoine mondial, dans sa zone tampon, ou s'il figure à l'inventaire du patrimoine architectural, certaines dispenses ne s'appliquent pas ou sont limitées. Vérifiez-le avant de commencer.
Ce que vous devez faire
- Identifiez précisément les travaux prévus et, pour chacun, cherchez la règle de dispense correspondante dans les textes ci-dessous.
- Vérifiez que votre projet respecte toutes les conditions de la règle : hauteurs, surfaces, distances, zone et absence de changement de fonction ou de nombre de logements.
- Renseignez-vous auprès de votre commune sur les règlements d'urbanisme communaux, les plans d'exécution et les lotissements qui pourraient s'appliquer à votre parcelle, car une dispense ne vaut pas s'ils la contredisent.
- Vérifiez si votre bâtiment est situé dans une zone protégée ou repris à un inventaire du patrimoine : cela peut écarter la dispense.
- Si les travaux touchent à la stabilité du bâtiment, faites désigner un architecte pour la conception et le contrôle, car la dispense ne vaut qu'à cette condition.
- Si votre projet n'est pas dispensé, renseignez-vous auprès de votre commune sur la demande d'omgevingsvergunning à introduire. Les textes ci-dessous ne traitent que des dispenses et du rôle de l'architecte ; la procédure, les délais et les éventuelles étapes de consultation du public sont à vérifier auprès de l'administration compétente.
- Ne commencez pas les travaux avant d'avoir la certitude que vous êtes dispensé ou que le permis est délivré, et conservez les documents qui le prouvent.
- Gardez vos factures et les plans de votre projet, utiles en cas de contrôle ou de vente.
À qui vous adresser
Pour toute question sur votre projet, sur un règlement communal ou sur la procédure de demande, adressez-vous d'abord à votre commune. Elle est l'autorité compétente pour les permis et pour les règlements d'urbanisme locaux. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès de l'administration flamande de l'aménagement du territoire.
Si votre projet touche à la stabilité du bâtiment, ou s'il relève des travaux pour lesquels l'architecte est obligatoire, faites appel à un architecte inscrit à l'Ordre des architectes. Pour une vente ou un achat lié au projet, un notaire vérifiera la situation juridique du bien.
Ce que disent les textes
Pour une dispense de permis d'environnement en Flandre, voici ce que disent les textes :
- Sans permis : travaux aux façades et toits sans changer le volume
Pas de permis d'urbanisme pour des travaux aux façades et aux toits d'un logement principalement autorisé, s'ils n'aggravent pas la performance énergétique et ne changent pas le volume bâti. S'ils comportent des travaux de stabilité, la dispense ne vaut que si un architecte est désigné pour la conception et le contrôle.
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), version consolidée, art. 2.1, 2° — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
2° handelingen aan gevels en daken, zonder de energieprestatie van het gebouw te verslechteren en zonder het fysieke bouwvolume te wijzigen. Als de handelingen gepaard gaan met stabiliteitswerken geldt de vrijstelling alleen als een architect wordt aangesteld voor het ontwerp en de controle van de handelingen;
- Sans permis : isolation extérieure jusqu'à 26 cm
Pas de permis pour poser une isolation, avec sa finition habituelle, à l'extérieur des façades et des toits, jusqu'à 26 centimètres, tant qu'on ne dépasse pas l'alignement. Pas valable dans un site du patrimoine mondial ou sa zone tampon, ni pour un bâtiment repris à l'inventaire du patrimoine architectural non protégé.
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), version consolidée, art. 2.1, 2/1°, et art. 2.2, 6° — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
2/1° het aanbrengen van isolatie, met inbegrip van de gebruikelijke afwerking ervan, aan de buitenzijde van gevels en daken tot een maximum van 26 centimeter, voor zover de rooilijn niet overschreden wordt;
- Sans permis : panneaux solaires sur le toit ou en façade (4 m²)
Pas de permis pour des panneaux solaires ou un chauffe-eau solaire posés sur un toit plat (au plus 1 mètre au-dessus de la rive), intégrés dans ou sur un toit en pente, fixés en façade (4 m² au total par façade au plus) ou à un garde-corps de balcon.
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), version consolidée, art. 2.1, 3° — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
3° zonnepanelen of zonneboilers die aan een van volgende voorwaarden voldoen: a) ze zijn geplaatst op een plat dak, tot maximaal 1 meter boven de dakrand; b) ze zijn geïntegreerd in of op het hellende dakvlak; c) ze zijn bevestigd op een gevel, met een totale maximale oppervlakte van vier vierkante meter per gevel;
- Sans permis : transformations intérieures
Pas de permis pour des transformations intérieures d'un logement. S'il y a des travaux de stabilité, la dispense ne vaut que si un architecte est désigné pour la conception et le contrôle. Le nombre de logements ne peut pas changer, ni la fonction soumise à permis.
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), version consolidée, art. 2.1, 4°, et art. 2.2, 2° et 3° — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
4° binnenverbouwingen. Als de handelingen gepaard gaan met stabiliteitswerken geldt de vrijstelling alleen als een architect wordt aangesteld voor het ontwerp en de controle van de handelingen;
- Sans permis : clôtures jusqu'à 2 m (1 m fermée en façade avant)
Pas de permis pour des clôtures jusqu'à 2 mètres dans les jardins latéral et arrière, des portails et clôtures ouvertes (fil, treillis) jusqu'à 2 mètres, et des clôtures fermées jusqu'à 1 mètre dans le jardin avant.
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), version consolidée, art. 2.1, 5° à 7° — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
5° afsluitingen tot een hoogte van twee meter in de zijtuin en achtertuin; 6° toegangspoorten en open afsluitingen tot een hoogte van twee meter; 7° gesloten afsluitingen tot een hoogte van 1 meter in de voortuin;
- Sans permis : terrasses et aménagements non couverts jusqu'à 80 m²
Pas de permis pour des constructions non couvertes (au plus 1,5 m de haut, sans volume) dans les jardins latéral et arrière, jusqu'à 1 mètre de la limite ou contre un mur mitoyen existant, si l'ensemble ne dépasse pas 80 m² et que l'eau de pluie reste sur le terrain. Ne vaut pas pour les parties extérieures de pompes à chaleur et d'airco.
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), version consolidée, art. 2.1, 8°, et art. 1.1, 6° — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
8° de plaatsing van niet-overdekte constructies in zijtuin en achtertuin, ingeplant tot op 1 meter van de perceelsgrens of tot tegen een bestaande scheidingsmuur, voor zover de gezamenlijke oppervlakte van dergelijke constructies, met inbegrip van alle bestaande niet-overdekte constructies in zijtuin en achtertuin, 80 vierkante meter niet overschrijdt
- Sans permis : unité extérieure de pompe à chaleur ou d'airco à 2 m de la limite
Pas de permis pour placer les parties extérieures d'une pompe à chaleur ou d'un airco dans le jardin, en façade ou sur un toit plat, jusqu'à 2 mètres de la limite de parcelle ou contre un mur mitoyen existant.
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), version consolidée, art. 2.1, 8°/1 (version de l'article en vigueur depuis le 05/09/2026) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
8°/1 de plaatsing van bovengrondse onderdelen van warmtepompen en airco’s in de tuin, op een gevel of op een plat dak, ingeplant tot op twee meter van de perceelsgrens of tot tegen een bestaande scheidingsmuur;
- Sans permis : abri, garage ou carport isolé jusqu'à 40 m²
Pas de permis pour des annexes isolées non destinées au séjour (carports compris) : dans le jardin latéral à 3 mètres des limites, dans le jardin arrière à 1 mètre (ou contre un mur mitoyen existant inchangé). Au total 40 m² par parcelle (annexes existantes comprises), 3,5 mètres de haut au plus, eau de pluie gardée sur le terrain.
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), version consolidée, art. 2.1, 11° — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
De totale oppervlakte blijft beperkt tot maximaal 40 vierkante meter per goed, met inbegrip van alle bestaande vrijstaande bijgebouwen. De maximale hoogte is beperkt tot 3,5 meter;
- Conditions de toutes les dispenses autour d'un logement
Les dispenses ne valent que dans un rayon de 30 mètres du logement principalement autorisé, sans changement de fonction soumis à permis et sans changer le nombre de logements. Elles ne valent pas si elles contredisent un règlement d'urbanisme régional, provincial ou communal, ou les conditions explicites d'un permis, ni un plan d'exécution communal, un plan particulier ou un lotissement de moins de quinze ans.
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), version consolidée, art. 1.3, 1.4 et 2.2 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
1° de handelingen, vermeld in artikel 2.1, 1° tot en met 5°, 8° tot en met 9°, 11° tot en met 14° en 16°, worden volledig uitgevoerd binnen een straal van 30 meter van de betrokken hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte residentiële woning of bedrijfswoning; 2° er wordt geen vergunningsplichtige functiewijziging doorgevoerd; 3° het aantal woongelegenheden blijft ongewijzigd;
- Sans permis : démolition complète d'un bâtiment isolé (avec limites)
Pas de permis pour démolir entièrement un bâtiment ou une construction isolés, sauf petit patrimoine, bâtiment inscrit à l'inventaire du patrimoine architectural ou situé en zone d'intérêt culturel, historique ou esthétique, et sauf bâtiment de plus de 1 000 m³ (non résidentiel) ou de plus de 5 000 m³ (principalement résidentiel, hors maison unifamiliale).
Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), version consolidée, art. 13.2 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
3° het betreft geen afbraak van gebouwen waarvan het totale bouwvolume groter is dan 1000 kubieke meter voor alle niet-residentiële gebouwen, of groter dan 5000 kubieke meter voor alle in hoofdzaak residentiële gebouwen, met uitzondering van eengezinswoningen;
- Travaux soumis à permis sans architecte obligatoire
L'architecte n'est pas obligatoire, notamment, pour les transformations intérieures sans problème de construction ni modification de la stabilité ; pour des travaux aux faces extérieures d'un bâtiment autorisé (parement, enduit, percer ou fermer des baies, fenêtres de toit et panneaux solaires, lucarnes sur au plus un quart du toit) aux mêmes conditions ; pour un abri, une remise, un garage, un carport, une serre, une véranda d'au moins 75 % de verre ou une terrasse couverte de 40 m² au plus (corniche 3 m, faîte 4,50 m) ; pour une piscine extérieure jusqu'à 150 m² à 2 m des limites ; pour la démolition de bâtiments isolés.
Besluit van de Vlaamse Regering van 23 mei 2003 tot bepaling van de handelingen die vrijgesteld zijn van de medewerking van de architect, version consolidée, art. 1/1 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
d) een veranda of een soortgelijke constructie die bestaat uit minstens 75 % glas of doorzichtig materiaal of een overdekt terras; e) een technische cabine. met een maximumoppervlakte van 40 vierkante meter per gebouw of constructie, een kroonlijsthoogte die beperkt is tot 3 meter en een nokhoogte tot 4,50 meter.
- Permis exigé par la seule commune : pas d'architecte obligatoire
L'architecte n'est pas obligatoire pour les actes que seul un règlement d'urbanisme communal soumet à permis, alors que les décrets et arrêtés d'aménagement du territoire ne l'exigent pas.
Besluit van de Vlaamse Regering van 23 mei 2003 tot bepaling van de handelingen die vrijgesteld zijn van de medewerking van de architect, version consolidée, art. 2 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
De medewerking van een architect is niet verplicht voor de handelingen waarvoor de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening een vergunning voorschrijft terwijl de decreten en besluiten met betrekking tot de ruimtelijke ordening een dergelijke vergunning niet vereisen.
Textes officiels lus le 12 novembre 2026. Ce guide décrit le cas général ; pour votre situation, l’administration compétente et votre architecte font foi. Voir aussi toutes les règles : Flandre et les autres guides pratiques.
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