Guide pratique · Flandre
Flandre : l’obligation de rénover après un achat
En Flandre, l'acheteur d'un logement peu performant sur le plan énergétique doit le rénover dans un délai fixé par les textes. Ce guide explique qui est concerné, ce qu'il faut atteindre, les exceptions, les amendes et les règles voisines qui touchent aussi les propriétaires.
Photo d’illustration (Anvers) — Van Herck, Karina, CC BY 4.0, via Wikimedia Commons (source)
Depuis la réforme entrée en vigueur à une date fixée par les textes, le nouveau propriétaire d'une maison ou d'un appartement au label PEB E ou F doit le rénover. Le label visé est le label D au moins. La rénovation doit être terminée dans le délai prévu par la loi, qui court à partir de l'acte authentique. La durée exacte de ce délai et un exemple de calcul figurent dans les textes ci-dessous ; une modification annoncée de ce délai doit encore être confirmée dans le texte qui la fixe.
La preuve se fait par un nouveau certificat de performance énergétique (EPC) établi par un expert agréé. Sans ce nouveau certificat qui montre le label atteint, l'obligation n'est pas considérée comme remplie. Les textes ci-dessous donnent le détail des règles en vigueur.
Dans quel cas êtes-vous concerné ?
Vous êtes concerné si vous devenez propriétaire d'une maison ou d'un appartement dont le label PEB est E ou F, par achat, échange, donation, apport en société en pleine propriété, ou constitution d'un droit de superficie ou d'emphytéose. Le label figure sur l'EPC du logement.
Certaines acquisitions ne font pas naître l'obligation : un héritage, une fusion ou scission de société, une cession d'actions (share deal), et certains rachats de parts entre personnes déjà propriétaires lors d'un divorce, de la fin d'une cohabitation ou d'une sortie d'indivision, lorsque l'une d'elles y garde sa résidence principale. Si une obligation existait déjà, elle reste due par l'héritier ou le nouveau propriétaire pour le temps restant.
Si vous êtes vendeur ou bailleur, vous avez aussi des obligations : la mention de l'obligation de rénover doit figurer dans la publicité, le compromis et l'acte, et un EPC est exigé pour vendre ou louer. Les textes précisent la validité de l'EPC et les règles d'affichage du label.
Ce que vous devez faire
- Vérifiez le label PEB du logement sur l'EPC avant de vous engager, et demandez au vendeur ou à l'agent immobilier de vous le remettre.
- Contrôlez que l'obligation de rénover est bien mentionnée dans le compromis et dans l'acte, comme les textes l'imposent au vendeur.
- Calculez la date limite à partir de l'acte authentique, en vous appuyant sur la règle et l'exemple officiel donnés dans les textes ci-dessous.
- Faites établir un nouvel EPC par un expert agréé une fois les travaux terminés, pour prouver que le label exigé est atteint.
- Gardez vos factures et les documents des travaux, ainsi que l'EPC, pendant toute la durée du projet et après.
- Si vous recevez une notification de l'administration, réagissez dans les délais indiqués dans le courrier et renseignez-vous auprès de l'autorité compétente.
- Vérifiez votre situation avant de signer, en particulier si l'acquisition passe par une société ou une cession d'actions.
À qui vous adresser
Pour toute question sur votre situation, adressez-vous à l'administration flamande de l'énergie et du climat, citée dans les textes ci-dessous, ou à votre commune. Un expert agréé en certificat de performance énergétique établit l'EPC nécessaire à la preuve. Pour un projet de rénovation soumis à permis, faites appel à un architecte inscrit à l'Ordre.
Si la vente est en jeu, un notaire vérifie la mention de l'obligation et les documents à joindre à l'acte.
Ce que disent les textes
Pour l'obligation de rénovation en Flandre, voici ce que disent les textes :
- Obligation de rénover : un logement acheté avec un label E ou F doit atteindre D en 6 ans
Depuis le 1er janvier 2023, le nouveau propriétaire d'une maison ou d'un appartement au label PEB E ou F (achat, échange, donation, apport en société en pleine propriété, ou constitution d'un droit de superficie ou d'emphytéose) doit le rénover jusqu'au label D au moins dans les 6 ans qui suivent l'acte authentique, preuve par un nouvel EPC. Le délai, autrefois de 5 ans, est passé à 6 ans pour les transferts en cours comme pour les nouveaux. Exemple officiel : acte du 1er février 2024, obligation remplie avant le 1er février 2030.
Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, page administrative (vlaanderen.be), section « Voor wie? » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen een bepaald aantal jaren na aankoop (of andere overdracht). […] De termijn van 6 jaar start op de datum van het verlijden van de authentieke akte of op de datum van het vestigen van het opstalrecht of de erfpacht. Voorbeeld: als de akte verleden werd op 1 februari 2024 dan moet voor 1 februari 2030 aan de verplichting voldaan zijn.
À confirmer : Passage de 5 à 6 ans « définitivement approuvé le 12/12/2025 » selon la page : le décret modificatif et sa date de publication n'ont pas été lus.
- Obligation de rénover : amende de 500 à 5 000 euros pour un logement
Si, 6 ans après le transfert, aucun EPC n'existe ou si l'EPC montre que le niveau exigé n'est pas atteint, l'agence flamande de l'énergie et du climat (VEKA) ouvre une procédure. Amende administrative de 500 à 5 000 euros pour une unité résidentielle (jusqu'à 200 000 euros pour un bâtiment non résidentiel) ; l'amende ne supprime pas l'obligation, un nouveau délai est fixé. Le vendeur doit mentionner l'obligation de rénover dans la publicité, le compromis et l'acte.
Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, page administrative (vlaanderen.be), sections « Sancties » et « Informatieverplichting voor verkoper en notaris » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
2° voor een residentiële gebouweenheid: van 500 euro tot en met 5.000 euro.
- Obligation de rénover : héritage, divorce, share deal non visés
L'obligation ne naît pas d'un héritage, d'une fusion ou scission de société, ni d'une cession d'actions (share deal), ni de certains rachats de parts entre personnes physiques déjà toutes propriétaires lors d'un divorce, de la fin d'une cohabitation ou d'une sortie d'indivision, si l'une d'elles y garde sa résidence principale. Une obligation déjà en cours reste due par l'héritier ou le nouveau propriétaire dans le délai restant.
Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, page administrative (vlaanderen.be), tableau « Overdrachten waarvoor de renovatieverplichting WEL/NIET geldt » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Een erfenis valt niet onder een verkoop, ruil, schenking of inbreng in een rechtspersoon in volle eigendom. De renovatieverplichting is dus niet van toepassing bij een erfenis.
- Obligation de rénover : le durcissement prévu après 2028 est annoncé comme supprimé
La trajectoire prévue pour les achats futurs (maisons : label C dès 2028, B dès 2035, A dès 2040 ; appartements : C dès 2028 et 2035, B dès 2040, A dès 2045) doit être abandonnée selon l'accord de gouvernement flamand 2024-2029 : l'obligation resterait limitée au label D. Un cadre de contrôle nuancé est annoncé.
trajectoire prevue 2028 2035 2040 2045 Maison C B A A Appartement C C B A Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, page administrative (vlaanderen.be), section « Aangekondigde wijzigingen van renovatieverplichting » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
De renovatieplicht wordt beperkt tot op het huidige niveau van label D. Het verdere verstrengingspad (dat gepland was vanaf 2028) wordt afgeschaft .
À confirmer : Annonce de l'accord de gouvernement : la page ne dit pas si la suppression du durcissement est déjà adoptée dans un texte.
- EPC obligatoire pour vendre ou louer un logement, valable 10 ans
Pour vendre, donner ou mettre en location une maison, un appartement ou un studio, il faut un certificat de performance énergétique (EPC) établi par un expert agréé. Les annonces doivent mentionner le score ou le label (de A+ à F) et, pour un label E ou pire, l'obligation de rénover. L'EPC vaut 10 ans (sauf changement d'affectation ou nouvel EPC). À la vente, depuis 2022, l'EPC d'un logement existant doit dater de 2019 ou plus tard. Sans EPC : amende de 500 à 5 000 euros.
Energieprestatiecertificaat (EPC) bij overdracht of verhuur van een wooneenheid, page administrative (vlaanderen.be), sections « Procedure » et « Controle, boetes en klachten » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Het EPC is 10 jaar geldig, maar vervalt als
- Logement loué : un label PEB minimum à partir du 1er janvier 2030 à partir du 1 janvier 2030
À partir du 1er janvier 2030, un logement loué devra atteindre un label EPC minimum, durci progressivement (2030, 2035, 2040), plus strict pour les maisons mitoyennes et appartements que pour les maisons ouvertes et demi-ouvertes. Un logement qui n'y répond pas reçoit un défaut de catégorie II et peut être déclaré inadapté : plus d'attestation de conformité ni de location.
Minimaal EPC-label vanaf 2030, page administrative (vlaanderen.be), texte de la page — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
De nieuwe energienorm zal in werking treden op 1 januari 2030.
À confirmer : Les labels minimum par type de logement ne figurent que dans des illustrations non lisibles en texte ; à relever dans l'arrêté du 8 décembre 2023.
- Isolation du toit minimale exigée (normes de qualité du logement)
La norme minimale d'isolation de toiture fait partie de la qualité du logement : résistance thermique d'au moins 0,75 m²K/W ou 3 à 4 cm d'isolant. Sans elle (ou sans preuve), le logement reçoit un défaut de catégorie I si le toit en défaut fait 16 m² ou moins, de catégorie II au-delà ; les toits de moins de 2 m² ne comptent pas.
Woningkwaliteit — energiezuinige woning: minimale vereisten (dakisolatie), page Woningpas « Te beoordelen elementen » et « Quotering gebreken » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Dakisolatie moet een minimale R-waarde van 0,75 m²K/W of een minimale dikte van 3 à 4 cm hebben.
À confirmer : Article de l'arrêté (Besluit Vlaamse Codex Wonen 2021, technisch verslag) non relu ; la page administrative ne dit pas depuis quand la norme s'applique.
Textes officiels lus le 12 novembre 2026. Ce guide décrit le cas général ; pour votre situation, l’administration compétente et votre architecte font foi. Voir aussi toutes les règles : Flandre et les autres guides pratiques.
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