Primes et règles

Règles valables dans toute la Belgique

Les règles officielles (règles fédérales) que nos articles citent : montants, seuils, délais et obligations, recopiés des textes avec leur source.

Guides pratiques

Fiscalité, TVA
Garanties et assurances
Le rôle de l’architecte

Fiscalité, TVA

TVA à 6 % pour rénover un logement de plus de 10 ans
Les travaux de transformation, rénovation, amélioration, réparation ou entretien (sauf nettoyage) d'une habitation de plus de 10 ans peuvent être facturés à 6 % au lieu de 21 %. Conditions : après les travaux, le logement sert de logement privé pour plus de 50 % ; les travaux sont fournis et facturés à celui qui l'utilise comme résidence privée (propriétaire, locataire, usufruitier…). L'ancienneté se compte de l'année de première occupation (qui compte pour une année entière) à la date de la première facture. Les matériaux comptent à 6 % s'ils sont fournis et facturés par l'entrepreneur avec les travaux ; achetés soi-même, ils sont à 21 %.
Le texte officiel
Lorsque vous rénovez votre habitation (d’au moins 10 ans d’ancienneté), un taux de TVA de 6 % (au lieu du taux de 21 %) peut s’appliquer aux travaux de rénovation que vous effectuez si certaines conditions sont respectées.
Rénover – taux de TVA, page administrative du SPF Finances, sections « Conditions » (arrêté royal n° 20, tableau A, rubrique XXXI) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
À confirmer : Texte de la rubrique XXXI de l'arrêté royal n° 20 non relu dans sa version consolidée (Justel n'a pas été trouvé) ; conditions recopiées de la page du SPF Finances.
TVA à 6 % : vérifier la facture et contester dans le mois
Depuis le 1er juillet 2022, l'entrepreneur doit indiquer sur la facture tous les éléments qui justifient le taux de 6 % et une mention type. Sans contestation écrite dans le mois qui suit la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que les conditions sont remplies ; si l'une ne l'est pas, c'est lui qui répond de la TVA à 21 %, des intérêts et des amendes.
Le texte officiel
Depuis le 1er juillet 2022, l’entrepreneur doit mentionner sur la facture tous les éléments qui justifient l’application du taux de TVA de 6 %.
Rénover – taux de TVA, page administrative du SPF Finances, section « Facturation » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Rénovation ou construction neuve ? Les deux seuils de 50 %
Des travaux trop importants deviennent une construction neuve, taxée à 21 %. La surface ajoutée ne peut pas dépasser l'ancienne partie conservée (qui doit faire au moins la moitié de la surface totale après travaux) et doit former un seul ensemble avec elle. La structure portante conservée doit représenter au moins 50 % de la longueur totale de la structure portante ; les murs mitoyens ne comptent pas, et un mur démoli puis reconstruit est considéré comme neuf. Pour un immeuble à plusieurs logements, le calcul se fait par appartement.
Le texte officiel
La longueur totale, calculée en mètres courants, de la structure porteuse conservée doit représenter au moins 50 % de la longueur totale de la structure porteuse totale
Rénover – taux de TVA, page administrative du SPF Finances, section « Rénovation ou nouvelle construction ? » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Honoraires d'architecte, d'ingénieur et de géomètre : 21 %
Les prestations intellectuelles (étude et contrôle par des architectes, géomètres et ingénieurs pour préparer ou coordonner des travaux immobiliers) sont soumises au taux normal de 21 %, même pour une rénovation. Une démolition qui ne précède pas une rénovation, une réparation ou un entretien est aussi à 21 %.
Le texte officiel
Les travaux intellectuels tels que l'étude et le contrôle effectués par des architectes, des géomètres et des ingénieurs pour préparer ou coordonner l'exécution de travaux immobiliers sont soumis au taux normal de TVA de 21 %.
Rénover – taux de TVA, page administrative du SPF Finances, section « Nature des travaux » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Chaudière au gaz ou au mazout : 21 % de TVA même en rénovation
Depuis le 29 juillet 2025, la pose ou le remplacement de la partie spécifique d'une installation de chauffage au gaz, mazout, charbon… (chaudière, évacuation des fumées, alimentation en combustible, brûleurs, régulation reliée à la chaudière) est à 21 % en rénovation et en démolition-reconstruction ; depuis le 1er juillet 2025 pour la vente d'une habitation reconstruite. Radiateurs, chauffage par le sol, conduites et thermostats restent à 6 % si les conditions sont remplies. Une installation hybride suit la même règle ; pour un prix global, l'administration accepte 35 % à 21 % et 65 % à 6 %. Les contrats prouvés conclus au plus tard le 28 juillet 2025 (travaux) ou le 30 juin 2025 (vente) gardent 6 % pour la TVA exigible au plus tard le 30 juin 2026.
Le texte officiel
3° aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d'une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.
Loi-programme du 18 juillet 2025 (MB 29 juillet 2025), chapitre 6, section 1re : art. 52 et 53, art. 52 (arrêté royal n° 20, tableau A, rubrique XXXI, § 4, 3°) ; dates et répartition 35/65 : page du SPF Finances — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Pompe à chaleur dans un logement de moins de 10 ans : 6 % de 2026 à 2030 jusqu’au 31 décembre 2030
Du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2030, la livraison avec installation d'une pompe à chaleur destinée au chauffage (même si elle peut aussi refroidir), dans, sur ou à proximité immédiate d'un logement dont la première occupation date de moins de 10 ans, est soumise à 6 %. Conditions : fournie et facturée à un consommateur final, logement utilisé ensuite exclusivement ou principalement comme logement privé, appareil répondant aux critères européens d'émissions et d'étiquette énergétique, mention obligatoire sur la facture. Exclue : la pompe à chaleur combinée à un autre chauffage utilisant une autre énergie que l'électricité et raccordé au même circuit d'eau (hybride). Le régime précédent avait expiré le 31 décembre 2024.
Le texte officiel
Par dérogation à l'article 1er , à partir du 1er janvier 2026 jusqu'au 31 décembre 2030, sont soumis au taux réduit de six p.c., les travaux immobiliers ayant pour objet la livraison avec installation de pompes à chaleur destinées au chauffage, indépendamment du fait qu'elles puissent être utilisées pour le refroidissement, dans, sur ou à proximité immédiate de bâtiments d'habitation,
Arrêté royal du 18 décembre 2025 modifiant l'arrêté royal n° 20 en ce qui concerne les pompes à chaleur (MB 31 décembre 2025), art. 1er (arrêté royal n° 20, art. 1er quater/1) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
À confirmer : L'arrêté doit être confirmé par une loi (art. 37, § 2, du Code de la TVA, rappelé par le Conseil d'État) : confirmation non vérifiée.
Panneaux solaires dans un logement de moins de 10 ans : pas de taux réduit
Le taux réduit rétabli en 2026 ne vise que les pompes à chaleur : le gouvernement a choisi, pour raisons budgétaires, de ne pas l'accorder aux autres technologies bas carbone (chauffe-eau solaires, panneaux solaires thermiques, réseaux de chaleur…). Dans un logement de moins de 10 ans, ces installations suivent donc le taux normal.
Le texte officiel
Que le taux réduit de T.V.A. ne soit accordé qu'à l'installation de pompes à chaleur et pas à d'autres technologies à faibles émissions carbone est le fruit d'un choix de nature politique dans le cadre des limites budgétaires que connait le gouvernement fédéral.
Arrêté royal du 18 décembre 2025 modifiant l'arrêté royal n° 20 en ce qui concerne les pompes à chaleur (MB 31 décembre 2025), rapport au Roi — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
À confirmer : Le taux des panneaux photovoltaïques dans un logement de plus de 10 ans (rubrique XXXI) n'a pas été lu dans un texte officiel ; la liste détaillée du SPF Finances n'a pas été relue.
Démolition-reconstruction de son propre logement : 6 % (200 m² au plus)
Dans toute la Belgique, la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement sur la même parcelle cadastrale pour le maître d'ouvrage personne physique sont à 6 % si le logement est, à la première occupation, son habitation unique et principale où il se domicilie sans délai, avec une surface habitable totale de 200 m² au plus. Le maître d'ouvrage envoie une déclaration (formulaire 111) avant l'exigibilité de la TVA, avec copie du permis et des contrats, et en donne copie aux entrepreneurs. Ne sont pas à 6 % : abords, jardin, clôtures, piscine, sauna, nettoyage et partie spécifique d'un chauffage fossile. Le SPF Finances précise que la condition de domicile se respecte au moins 5 ans.
Le texte officiel
§ 1er . Le taux réduit s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné au logement du maître d'ouvrage-personne physique et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.
Loi-programme du 18 juillet 2025 (MB 29 juillet 2025), chapitre 6, section 1re : art. 52 et 53, art. 53 (arrêté royal n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, § 1er) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Démolition-reconstruction pour louer 15 ans : 6 %
Le taux de 6 % vaut aussi pour démolir et reconstruire un logement donné en location pendant au moins 15 ans à une agence immobilière sociale, une société de logement social ou un autre organisme social reconnu (ou par leur intermédiaire, sans limite de surface) ; et, depuis le 1er juin 2024, pour un logement loué au moins 15 ans à une personne physique qui s'y domicilie sans délai, si la surface habitable totale ne dépasse pas 200 m².
Le texte officiel
La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation par un maître d’ouvrage, personne morale ou physique, qui donnera en location le nouveau bâtiment d’habitation pendant une période d’au moins quinze ans à une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie totale habitable n’excède pas 200 m². Cette mesure est en vigueur de manière inchangée depuis le 1er juin 2024.
Démolition et reconstruction – régime à partir du 1er juillet 2025, page administrative du SPF Finances, section « Que prévoit le nouveau régime ? » (rubrique XXXVII, § 2 et § 4) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Acheter un logement neuf après démolition : 6 % (175 m² au plus) depuis le 1er juillet 2025
Depuis le 1er juillet 2025, la vente d'un logement reconstruit après démolition sur la même parcelle peut être à 6 % : à une personne physique qui en fait son habitation propre et unique et s'y domicilie, si la surface habitable totale ne dépasse pas 175 m² ; ou à un acheteur qui le loue au moins 15 ans en location sociale (sans limite de surface) ou en location privée à une personne physique domiciliée (175 m² au plus). Au-delà de 175 m² à la première occupation, c'est 21 %. Déclaration conjointe vendeur-acheteur (formulaire 111/3).
Le texte officiel
Attention : Si la superficie totale habitable au moment de la première occupation ou utilisation du bâtiment d’habitation reconstruit après le 1er juillet 2025 est supérieure à 175 m², le taux de TVA normal de 21 % s'applique.
Démolition et reconstruction – régime à partir du 1er juillet 2025, page administrative du SPF Finances, section « Que prévoit le nouveau régime ? » (rubrique XXXVII, § 3) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Démolition-reconstruction : formulaires 111 dans MyMinfin, et changement à déclarer en 3 mois
Le régime à 6 % exige une déclaration dans MyMinfin (formulaires 111/1, 111/2, 111/3 ou 111/5 selon la destination). La tolérance qui permettait de facturer à 6 % sans formulaire a pris fin le 31 décembre 2025 ; les déclarations manquantes devaient être introduites au plus tard le 31 janvier 2026. Si les conditions cessent d'être remplies pendant les 5 ans (ou 15 ans en location), il faut le déclarer dans les trois mois et rembourser l'avantage dans le même délai.
Le texte officiel
Oui, vous devez déposer une déclaration auprès du SPF Finances dans les trois mois suivant la date d'entrée en vigueur des modifications (selon votre situation, via la déclaration n° 111/1B, 111/2B, 111/3B ou 111/5B).
Démolition et reconstruction – régime à partir du 1er juillet 2025, page administrative du SPF Finances, sections sur les déclarations — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Construction neuve : TVA à 21 % et formulaire 111/B57
Les travaux et matériaux d'une nouvelle habitation (hors régime de démolition-reconstruction) sont à 21 %. Après le permis, le SPF Finances envoie en principe le formulaire 111/B57 sur les travaux et matériaux, à renvoyer au plus tard 3 mois après la notification du revenu cadastral ; à défaut, amende possible. Plans signés, devis, factures et preuves des travaux faits soi-même ou gratuitement par la famille se conservent 5 ans à partir de cette notification.
Le texte officiel
Le taux de TVA applicable aux travaux de construction et matériaux de construction s’élève à 21 %.
Construire (TVA, formulaire 111/B57, loi Breyne et garantie e-DEPO), page administrative du SPF Finances, sections « Démarche pour la TVA » et « Taux de TVA » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Revenu cadastral : déclarer la fin des travaux dans les 30 jours
Une nouvelle construction occupée ou louée, une démolition partielle ou totale, ou des transformations (agrandissement, véranda, abri de jardin, piscine, installation d'un chauffage central ou d'une pompe à chaleur là où il n'y en avait pas, ajout d'une salle de bain…) doivent être déclarées au SPF Finances dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux structurels, en ligne via MyMinfin ou sur papier, même sans courrier reçu. À défaut : sanction administrative, voire pénale.
Le texte officiel
Vous devez déclarer le changement dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux.
Déclarer une nouvelle construction ou un changement à mon bien immobilier, page administrative du SPF Finances, section « Quels changements ? » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Revenu cadastral : deux mois pour contester
La notification d'un nouveau revenu cadastral ouvre un délai de deux mois pour réclamer, par lettre recommandée envoyée au service indiqué, avec une contre-proposition chiffrée. Un nouveau propriétaire ne peut pas contester un revenu cadastral fixé avant son achat.
Le texte officiel
Cette notification ouvre un délai de deux mois pendant lequel vous pouvez introduire une réclamation.
Introduire une réclamation contre votre revenu cadastral, page administrative du SPF Finances, section sur la réclamation — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Réduction d'impôt pour l'isolation du toit : seulement pour les domiciliés en Wallonie
La réduction d'impôt pour isolation du toit n'existe que pour les contribuables domiciliés en Région wallonne au 1er janvier de l'exercice ; les domiciliés à Bruxelles ou en Flandre n'y ont pas droit. Elle vaut 30 % des dépenses (TVA comprise), au plus 4 020 euros par habitation pour les revenus 2025 et 4 120 euros pour les revenus 2026, pour un isolant posé par un entrepreneur (R d'au moins 2,5 m²K/W) dans un logement occupé depuis au moins 5 ans.
plafond eur
max
revenus_2025 4 020
revenus_2026 4 120
Le texte officiel
Vous habitez en Région wallonne ? Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pour isolation du toit. Si vous habitez dans une autre Région, vous ne pouvez pas bénéficier de cette réduction.
Réduction d'impôt pour isolation du toit, page administrative du SPF Finances, texte de la page (code 3317) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Borne de recharge : la réduction d'impôt est supprimée
La réduction d'impôt pour une borne de recharge à domicile est supprimée à partir de l'exercice d'imposition 2026 ; elle visait les dépenses faites du 1er septembre 2021 au 31 août 2024.
Le texte officiel
Cette réduction d’impôt a été supprimée à partir de l'exercice d'imposition 2026.
Bornes de recharge pour voitures électriques (réduction d'impôt supprimée), page administrative du SPF Finances, texte de la page — texte officiel, lu le 12 novembre 2026

plafond eur
	max
revenus_2025	4 020
revenus_2026	4 120

Garanties et assurances

Loi Breyne : quand elle protège l'acheteur ou le maître d'ouvrage
La loi Breyne s'applique à tout contrat qui transfère la propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en construction, ou qui engage à le construire, le faire construire ou le procurer, lorsque le bien est destiné à l'habitation (ou à l'habitation et à la profession) et que l'acheteur ou le maître d'ouvrage doit payer avant l'achèvement. Elle vise aussi la transformation ou l'agrandissement liés à un transfert de propriété au-delà d'un montant fixé par le Roi.
Le texte officiel
La présente loi s'applique à toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu'à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, lorsque la maison ou l'appartement est destiné à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et que, en vertu de la convention, l'acheteur ou le maître de l'ouvrage est tenu d'effectuer un ou des versements avant l'achèvement de la construction.
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée, art. 1er — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
À confirmer : Montant minimum des travaux de transformation ou d'agrandissement : fixé par arrêté royal, non lu.
Loi Breyne : acompte de 5 % au plus, puis paiement par tranches
Aucun paiement ne peut être exigé avant la signature du contrat. L'acompte ou les arrhes ne peuvent dépasser 5 % du prix total. Le solde des travaux n'est exigible que par tranches, après l'acte authentique, sans jamais dépasser le coût des ouvrages exécutés. Si une promesse de contrat n'aboutit pas, l'indemnité à charge de l'acheteur est limitée à 5 % du prix.
Le texte officiel
Si, lors de la conclusion du contrat, il est payé un acompte ou des arrhes, le montant de ceux-ci ne peut dépasser 5 p.c. du prix total.
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée, art. 10 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Loi Breyne : réception définitive au moins un an après la provisoire
Les risques ne passent à l'acheteur ou au maître d'ouvrage qu'à la réception provisoire (des parties privatives pour un appartement). La réception définitive ne peut avoir lieu qu'un an au moins après la réception provisoire, et après celle des parties communes et accès.
Le texte officiel
La réception définitive de l'ouvrage ne peut avoir lieu qu'après qu'il se soit écoulé un an depuis la réception provisoire,
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée, art. 5 et 9 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Loi Breyne : ce que le contrat doit contenir, sous peine de nullité
Le contrat doit notamment mentionner le propriétaire du terrain, le permis (ou la condition suspensive de son obtention), la condition éventuelle d'obtention d'un financement, la description des parties privatives et communes, joindre plans et cahiers des charges signés par un architecte, le prix total (qui englobe tout ce qui est nécessaire à l'habitabilité normale) et ses modalités, les aides régionales, la date de début, le délai et les indemnités de retard (au moins un loyer normal), le mode de réception. Le non-respect de ces mentions ou de la garantie permet à l'acheteur de demander la nullité du contrat ou de la clause.
Le texte officiel
L'inobservation d'une des dispositions de l'article 7, de l'article 12, ou des arrêtés royaux pris en exécution de ces articles, entraîne la nullité de la convention ou de la promesse de convention ou la nullité de la clause contraire à la loi.
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée, art. 7 et 13 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Loi Breyne : garantie de 5 % du prix, libérée en deux moitiés
L'entrepreneur agréé doit constituer un cautionnement ; celui qui ne l'est pas doit garantir l'achèvement ou le remboursement. Selon le SPF Finances, la garantie s'élève à 5 % du prix du logement, déposée dans l'application e-DEPO (ou sous forme de caution solidaire) ; elle est libérée pour moitié à la réception provisoire et pour moitié à la réception définitive, et au plus tard 10 ans après la réception provisoire ou 15 ans après sa constitution, sauf procédure judiciaire.
Le texte officiel
La loi prévoit une garantie obligatoire de 5 % du prix du logement, versée par l'entrepreneur.
Construire (TVA, formulaire 111/B57, loi Breyne et garantie e-DEPO), page administrative du SPF Finances, section « Loi Breyne » (loi du 9 juillet 1971, art. 12) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
À confirmer : Le pourcentage figure dans l'arrêté royal d'exécution de l'article 12, non lu : recopié de la page du SPF Finances.
Loi Breyne : la garantie décennale du vendeur suit le bien jusqu’au 31 août 2027
Le vendeur répond aussi de la responsabilité décennale (articles 1792 et 2270 de l'ancien Code civil). Cette garantie profite aux propriétaires successifs de la maison ou de l'appartement, mais l'action ne peut être exercée que contre le vendeur d'origine.
Le texte officiel
Les articles 1792 et 2270 du Code civil sont également applicables au vendeur. La garantie due par le vendeur en vertu de l'alinéa précédent bénéficie aux propriétaires successifs de la maison ou de l'appartement. L'action ne peut toutefois être exercée que contre le vendeur originaire.
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée, art. 6 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
À partir du 1er septembre 2027 : la garantie du vendeur renvoie au nouveau Code civil à partir du 1 septembre 2027
À partir du 1er septembre 2027, l'article 6 de la loi Breyne est réécrit : la garantie du vendeur pour les défauts de conformité qui menacent la stabilité (nouvel article 7.4.57 du Code civil) profite aux propriétaires successifs, l'action ne pouvant être exercée que contre le vendeur d'origine. Les contrats conclus avant cette date restent en principe régis par les anciennes règles.
Le texte officiel
La garantie du vendeur pour des défauts de conformité qui menacent la stabilité au sens de l'article 7.4.57 bénéficie aux propriétaires successifs de la maison ou de l'appartement. L'action en vertu de l'article 7.4.57 ne peut toutefois être exercée que contre le vendeur originaire.
Loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil (MB 23 septembre 2026), art. 42 et 50 de la loi du 22 juillet 2026 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Assurance décennale obligatoire pour architectes et entrepreneurs (logements)
Tout architecte, entrepreneur ou autre prestataire dont la responsabilité décennale peut être engagée pour des travaux sur des habitations situées en Belgique, lorsque l'architecte est légalement obligatoire, doit être assuré. L'assurance couvre, pendant dix ans à partir de l'agréation des travaux, la solidité, la stabilité et l'étanchéité du gros œuvre fermé lorsque la solidité ou la stabilité du logement est en péril. La loi s'applique aux travaux dont le permis d'urbanisme définitif a été délivré après le 1er juillet 2018.
Le texte officiel
Tout architecte, entrepreneur ou autre prestataire du secteur de la construction dont la responsabilité civile décennale peut être engagée en raison des actes qu'il accomplit sur des habitations situées en Belgique, à titre professionnel ou des actes de ses préposés, est obligatoirement couvert par une assurance visée à l'article 3.
Loi du 31 mai 2017 relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction, version consolidée, art. 2, 3, 5, 21 et 22 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Assurance décennale : au moins 500 000 euros ou la valeur de reconstruction
La couverture ne peut être inférieure, par sinistre, à 500 000 euros lorsque la valeur de reconstruction du logement dépasse ce montant, ou à la valeur de reconstruction lorsqu'elle est inférieure (montants liés à l'indice ABEX, base premier semestre 2007). Sont exclus notamment les dommages esthétiques, les dommages connus à la réception provisoire et les dommages de moins de 2 500 euros (indexés).
Le texte officiel
1° 500 000 euros, lorsque la valeur de reconstruction du bâtiment destiné au logement dépasse 500 000 euros; 2° la valeur de reconstruction de l'habitation, lorsque la valeur de reconstruction du bâtiment destiné au logement est inférieure à 500 000 euros.
Loi du 31 mai 2017 relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction, version consolidée, art. 3 et 6 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Assurance décennale : attestation remise avant le début des travaux
Avant le début de tout travail immobilier, l'entrepreneur et les autres prestataires remettent une attestation d'assurance au maître d'ouvrage et à l'architecte. Tous leurs documents contractuels mentionnent le nom et le numéro d'entreprise de l'assureur et le numéro du contrat. Le notaire consulte le registre des contrats avant toute vente pendant la période de couverture.
Le texte officiel
Avant l'entame de tout travail immobilier, les entrepreneurs et les autres prestataires du secteur de la construction remettent une attestation d'assurance: 1° au maître de l'ouvrage et; 2° à l'architecte.
Loi du 31 mai 2017 relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction, version consolidée, art. 12 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
À partir du 1er septembre 2027 : l'assurance décennale couvre les défauts apparus dans les dix ans à partir du 1 septembre 2027
À partir du 1er septembre 2027, l'assurance décennale ne renvoie plus aux articles 1792 et 2270 de l'ancien Code civil mais au nouvel article 7.4.57 : elle couvre tout défaut de conformité qui apparaît au plus tard dix ans après l'agréation de l'ouvrage.
Le texte officiel
les mots "aux articles 1792 et 2270 du Code civil, pour une période de dix ans à partir de l'agréation des travaux" sont remplacés par les mots "à l'article 7.4.57 du Code civil, pour tout défaut de conformité qui apparait au plus tard dix ans à compter de l'agréation de l'ouvrage".
Loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil (MB 23 septembre 2026), art. 38, 39 et 50 de la loi du 22 juillet 2026 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Nouveau Code civil (1er septembre 2027) : défauts qui menacent la stabilité à partir du 1 septembre 2027
À partir du 1er septembre 2027, pour tout contrat de construction, transformation ou démolition d'un ouvrage immobilier (et les services intellectuels liés, dont ceux de l'architecte), le prestataire répond de tout défaut de conformité qui apparaît au plus tard dix ans après l'agréation et qui affecte ou menace la stabilité ou la solidité de l'ouvrage, même à cause du terrain, s'il est dû à une inexécution qui lui est imputable. Le client perd son droit dix ans et trois mois après l'agréation. Toute clause qui exclut ou limite cette responsabilité est nulle. Quand le contrat prévoit deux réceptions, l'agréation a lieu à la réception définitive.
Le texte officiel
§ 1 er . Le prestataire répond de tout défaut de conformité au sens de l'article 7.4.15 qui apparaît au plus tard dix ans à compter de l'agréation de l'ouvrage immobilier par le client et qui affecte ou menace d'affecter la stabilité ou la solidité de celui-ci, même en raison de l'inadéquation du terrain, pour autant que ce défaut soit causé par une inexécution imputable au prestataire.
Loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil (MB 23 septembre 2026), Code civil, art. 7.4.55 à 7.4.57 (loi du 22 juillet 2026, art. 50 : entrée en vigueur) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026

Le rôle de l’architecte

Architecte obligatoire pour les travaux soumis à permis
L'État, les provinces, les communes, les établissements publics et les particuliers doivent recourir à un architecte pour établir les plans et contrôler l'exécution des travaux soumis à une autorisation préalable de bâtir. Des dérogations peuvent être accordées, et un arrêté (en Flandre : l'arrêté du 23 mai 2003) énumère les travaux pour lesquels l'architecte n'est pas obligatoire.
Le texte officiel
L'Etat, les provinces, les communes, les établissements publics et les particuliers doivent recourir au concours d'un architecte pour l'établissement des plans et le contrôle de l'exécution des travaux pour lesquels les lois, arrêtés et règlements imposent une demande préalable d'autorisation de bâtir.
Loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte, version consolidée, art. 4 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Un architecte ne peut pas être entrepreneur
La profession d'architecte est incompatible avec celle d'entrepreneur de travaux publics ou privés.
Le texte officiel
L'exercice de la profession d'architecte est incompatible avec celle d'entrepreneur de travaux publics ou privés.
Loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte, version consolidée, art. 6 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
Un architecte doit être assuré pour exercer
Nul ne peut exercer la profession d'architecte sans être assuré conformément à la loi du 31 mai 2017 (responsabilité décennale) et à la loi sur l'assurance obligatoire de la responsabilité civile professionnelle dans le secteur de la construction (loi du 9 mai 2019).
Le texte officiel
Nul ne peut exercer la profession d'architecte sans être assuré, conformément à la loi du 31 mai 2017 relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale dans le secteur de la construction,
Loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte, version consolidée, art. 2, § 4 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
À confirmer : Loi du 9 mai 2019 (responsabilité civile professionnelle) non lue en entier.
Architecte : inscription obligatoire à l'Ordre, tableau public
Nul ne peut exercer la profession d'architecte en Belgique s'il n'est inscrit à un des tableaux de l'Ordre des architectes ou sur une liste des stagiaires. Le site de l'Ordre publie le nom et le prénom, les coordonnées et le numéro d'inscription de chaque inscrit.
Le texte officiel
Nul ne peut exercer en Belgique la profession d'architecte en quelque qualité que ce soit, s'il n'est inscrit à l'un des tableaux de l'Ordre ou sur une liste des stagiaires
Loi du 26 juin 1963 créant un Ordre des architectes, version consolidée (mise à jour au 31-07-2026), art. 5 et 5/1 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026

Les textes lus

Rénover – taux de TVA (SPF Finances (fin.belgium.be)) — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/construire-renover/renover/renover-taux-de-tva, lu le 12 novembre 2026
Modification des taux de TVA pour les installations de chauffage alimentées par des combustibles fossiles (SPF Finances (fin.belgium.be)) — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/construire-renover/renover/modification-taux-tva-installations-combustibles, lu le 12 novembre 2026
Démolition et reconstruction – régime à partir du 1er juillet 2025 (SPF Finances (fin.belgium.be)) — https://fin.belgium.be/fr/fr/particuliers/habitation/construire-renover/demolir-reconstruire/regime-1er-juillet-2025, lu le 12 novembre 2026
Construire (TVA, formulaire 111/B57, loi Breyne et garantie e-DEPO) (SPF Finances (fin.belgium.be)) — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/construire-renover/construire, lu le 12 novembre 2026
Loi-programme du 18 juillet 2025 (MB 29 juillet 2025), chapitre 6, section 1re : art. 52 et 53 (Moniteur belge / Justel (ejustice.just.fgov.be)) — https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article.pl?language=fr&sum_date=2025-07-29&lg_txt=f&caller=sum&s_editie=1&numac_search=2025005578, lu le 12 novembre 2026
Arrêté royal du 18 décembre 2025 modifiant l'arrêté royal n° 20 en ce qui concerne les pompes à chaleur (MB 31 décembre 2025) (Moniteur belge / Justel (ejustice.just.fgov.be)) — https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article.pl?language=fr&sum_date=2025-12-31&lg_txt=f&caller=sum&s_editie=1&numac_search=2025009889, lu le 12 novembre 2026
Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne), version consolidée (Moniteur belge / Justel (ejustice.just.fgov.be)) — https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/loi/1971/07/09/1971070904/justel, lu le 12 novembre 2026
Loi du 31 mai 2017 relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction, version consolidée (Moniteur belge / Justel (ejustice.just.fgov.be)) — https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/loi/2017/05/31/2017030353/justel, lu le 12 novembre 2026
Loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil (MB 23 septembre 2026) (Moniteur belge / Justel (ejustice.just.fgov.be)) — https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article.pl?language=fr&sum_date=2026-09-23&lg_txt=f&caller=sum&s_editie=1&numac_search=2026005775, lu le 12 novembre 2026
Loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte, version consolidée (Moniteur belge / Justel (ejustice.just.fgov.be)) — https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/loi/1939/02/20/1939022050/justel, lu le 12 novembre 2026
Loi du 26 juin 1963 créant un Ordre des architectes, version consolidée (mise à jour au 31-07-2026) (Moniteur belge / Justel (ejustice.just.fgov.be)) — https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/loi/1963/06/26/1963062602/justel, lu le 12 novembre 2026
Déclarer une nouvelle construction ou un changement à mon bien immobilier (SPF Finances (fin.belgium.be)) — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenu-cadastral/declaration, lu le 12 novembre 2026
Introduire une réclamation contre votre revenu cadastral (SPF Finances (fin.belgium.be)) — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenu-cadastral/reclamation, lu le 12 novembre 2026
Réduction d'impôt pour isolation du toit (SPF Finances (fin.belgium.be)) — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/avantages-fiscaux/isolation-du-toit, lu le 12 novembre 2026
Bornes de recharge pour voitures électriques (réduction d'impôt supprimée) (SPF Finances (fin.belgium.be)) — https://fin.belgium.be/fr/particuliers/avantages-fiscaux/bornes-de-recharge-pour-voitures-electriques, lu le 12 novembre 2026