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TVA sur les logements neufs : entre 6 % et 21 %, un casse-tête pour les acheteurs

Par la rédaction de Pignons ·

Photographie en noir et blanc d'une rangée de maisons en brique de style traditionnel, avec perrons, escaliers à rampes métalliques, balcons et fenêtres à petits carreaux, le long d'une rue en pente.

Photo d’illustration — Emmanuel Codden, Licence Pexels, via Pexels (source)

Le taux de TVA applicable à un logement neuf ou rénové dépend de règles précises sur les travaux conservés et la surface. La Fédération de la construction plaide pour une TVA réduite jusqu'à 150 m².

Le taux normal de 21 % s'applique en principe à l'achat et à la construction d'un logement neuf, le logement social étant à 12 %. Un taux réduit de 6 % peut être appliqué sous conditions strictes, avec une différence qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Pour une rénovation, le taux de 6 % suppose que le bâtiment soit occupé comme habitation privée après les travaux, même comme résidence secondaire, et qu'il ait au moins dix ans. L'administration exige aussi de conserver la structure de l'habitation : sinon, le chantier est considéré comme une construction neuve. Un agrandissement reste possible à condition que la superficie totale ne dépasse pas le double de la superficie initiale.

Depuis 2007, la démolition puis la reconstruction peuvent aussi être taxées à 6 %. Le régime a d'abord concerné les particuliers qui reconstruisent leur habitation, puis il a été étendu aux acquéreurs d'un logement reconstruit par un promoteur, et il a acquis un caractère définitif en 2025. Pour un particulier, le logement doit être son habitation propre et unique, ou être mis en location pendant quinze ans. La surface habitable nette est plafonnée à 200 m² pour un particulier et à 175 m² par unité pour un promoteur destinant le bien à la vente.

Les situations particulières créent de la confusion : dans une même promotion, des logements peuvent relever des deux taux selon qu'ils reprennent une structure existante ou non. Un promoteur qui regroupe deux parcelles dont une seule est bâtie doit faire reposer 50 % du nouveau bâtiment sur l'ancien lot pour bénéficier du taux réduit. Des logements identiques dans un même lotissement peuvent ainsi être vendus à des taux différents.

Face à cette complexité, la Fédération de la construction, Embuild, propose un taux réduit pour les maisons et appartements neufs jusqu'à 150 m², utilisés comme seule habitation ou mis en location pendant au moins quinze ans. Selon la fédération, ce seuil couvrirait environ 70 % des permis de bâtir. Son CEO, Niko Demeester, juge qu'une superficie trop limitée rendrait la mesure symbolique. Embuild espère que la mesure sera prise dans le cadre des négociations budgétaires, où la N-VA et le MR seraient favorables. La fédération indique que le dossier reste sur la table malgré l'échec des négociations d'octobre et la démission refusée du Premier ministre Bart De Wever.

Ce que ça change pour vous

Si vous rénovez ou faites reconstruire, le taux appliqué dépend de ce que vous conservez du bâtiment, de sa date de première occupation et de la surface finale. Vérifiez ces points avant de signer, et demandez à votre entrepreneur de faire figurer sur la facture les éléments qui justifient le taux de 6 %.

La proposition d'un taux réduit jusqu'à 150 m² n'est pas adoptée : elle reste à l'étude dans le cadre des négociations budgétaires. Pour un projet en cours, les règles actuelles restent celles qui s'appliquent.

Un architecte ou un bureau d'études peut vous aider à établir le dossier, même si ses honoraires sont eux-mêmes soumis au taux de 21 %.

Ce que disent les textes

Pour une rénovation ou une démolition-reconstruction en Belgique :

  • TVA à 6 % pour rénover un logement de plus de 10 ans

    Les travaux de transformation, rénovation, amélioration, réparation ou entretien (sauf nettoyage) d'une habitation de plus de 10 ans peuvent être facturés à 6 % au lieu de 21 %. Conditions : après les travaux, le logement sert de logement privé pour plus de 50 % ; les travaux sont fournis et facturés à celui qui l'utilise comme résidence privée (propriétaire, locataire, usufruitier…). L'ancienneté se compte de l'année de première occupation (qui compte pour une année entière) à la date de la première facture. Les matériaux comptent à 6 % s'ils sont fournis et facturés par l'entrepreneur avec les travaux ; achetés soi-même, ils sont à 21 %.

    Le texte officiel
    Lorsque vous rénovez votre habitation (d’au moins 10 ans d’ancienneté), un taux de TVA de 6 % (au lieu du taux de 21 %) peut s’appliquer aux travaux de rénovation que vous effectuez si certaines conditions sont respectées.
    Rénover – taux de TVA, page administrative du SPF Finances, sections « Conditions » (arrêté royal n° 20, tableau A, rubrique XXXI) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026

    À confirmer : Texte de la rubrique XXXI de l'arrêté royal n° 20 non relu dans sa version consolidée (Justel n'a pas été trouvé) ; conditions recopiées de la page du SPF Finances.

  • Rénovation ou construction neuve ? Les deux seuils de 50 %

    Des travaux trop importants deviennent une construction neuve, taxée à 21 %. La surface ajoutée ne peut pas dépasser l'ancienne partie conservée (qui doit faire au moins la moitié de la surface totale après travaux) et doit former un seul ensemble avec elle. La structure portante conservée doit représenter au moins 50 % de la longueur totale de la structure portante ; les murs mitoyens ne comptent pas, et un mur démoli puis reconstruit est considéré comme neuf. Pour un immeuble à plusieurs logements, le calcul se fait par appartement.

    Le texte officiel
    La longueur totale, calculée en mètres courants, de la structure porteuse conservée doit représenter au moins 50 % de la longueur totale de la structure porteuse totale
    Rénover – taux de TVA, page administrative du SPF Finances, section « Rénovation ou nouvelle construction ? » — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
  • Démolition-reconstruction de son propre logement : 6 % (200 m² au plus)

    Dans toute la Belgique, la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement sur la même parcelle cadastrale pour le maître d'ouvrage personne physique sont à 6 % si le logement est, à la première occupation, son habitation unique et principale où il se domicilie sans délai, avec une surface habitable totale de 200 m² au plus. Le maître d'ouvrage envoie une déclaration (formulaire 111) avant l'exigibilité de la TVA, avec copie du permis et des contrats, et en donne copie aux entrepreneurs. Ne sont pas à 6 % : abords, jardin, clôtures, piscine, sauna, nettoyage et partie spécifique d'un chauffage fossile. Le SPF Finances précise que la condition de domicile se respecte au moins 5 ans.

    Le texte officiel
    § 1er . Le taux réduit s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné au logement du maître d'ouvrage-personne physique et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.
    Loi-programme du 18 juillet 2025 (MB 29 juillet 2025), chapitre 6, section 1re : art. 52 et 53, art. 53 (arrêté royal n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, § 1er) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
  • Acheter un logement neuf après démolition : 6 % (175 m² au plus) depuis le 1er juillet 2025

    Depuis le 1er juillet 2025, la vente d'un logement reconstruit après démolition sur la même parcelle peut être à 6 % : à une personne physique qui en fait son habitation propre et unique et s'y domicilie, si la surface habitable totale ne dépasse pas 175 m² ; ou à un acheteur qui le loue au moins 15 ans en location sociale (sans limite de surface) ou en location privée à une personne physique domiciliée (175 m² au plus). Au-delà de 175 m² à la première occupation, c'est 21 %. Déclaration conjointe vendeur-acheteur (formulaire 111/3).

    Le texte officiel
    Attention : Si la superficie totale habitable au moment de la première occupation ou utilisation du bâtiment d’habitation reconstruit après le 1er juillet 2025 est supérieure à 175 m², le taux de TVA normal de 21 % s'applique.
    Démolition et reconstruction – régime à partir du 1er juillet 2025, page administrative du SPF Finances, section « Que prévoit le nouveau régime ? » (rubrique XXXVII, § 3) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026

Ce qu’on ne sait pas encore

  • La date d'entrée en vigueur d'un éventuel taux réduit pour les logements jusqu'à 150 m² n'est pas connue : le dossier est encore au stade de la proposition.

Sources

Cet article résume des informations publiques et des textes officiels. Les montants et les règles cités sont recopiés des textes, avec leur source ; ils décrivent le cas général, pas votre situation. Notre méthode.

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